قراردادهای یکسان، لازم الاجرا؛ تکمیل در دفاتر اسناد رسمیقراردادهای یکسان، لازم الاجرا؛ تکمیل در دفاتر اسناد رسمی
سخنگوی سازمان ثبت گفت: آمار ۹۰ درصدی معاملات غیررسمی را رد میکنیم و قراردادهای یکسان صرفاً مرحله اولیه معامله است و انتقال قطعی همچنان در دفترخانه انجام میشود.
خبرگزاری مهر – گروه جامعه، مهسا حیدری: همزمان با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و گذشت بیش از یک سال از ابلاغ آن، روند اجرای این قانون، میزان استقبال مردم از ثبت رسمی معاملات، عملکرد سامانههای الکترونیکی، وضعیت اتصال مشاوران املاک به سامانههای ثبت و همچنین مهمترین چالشها و ابهامات اجرایی آن، همچنان از مهمترین موضوعات حوزه ثبت اسناد و املاک کشور به شمار میرود.
در همین راستا، خبرنگار قضایی خبرگزاری مهر در گفتوگویی با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، آخرین وضعیت اجرای این قانون را بررسی کرده است. در این گفتوگو، آمار رسمی صدور اسناد حدنگار، میزان اتصال مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک، روند اجرای قراردادهای یکسان، سهم معاملات رسمی و غیررسمی، برخی مشکلات سامانهای و نیز پاسخ سازمان ثبت به انتقادها و ابهامات مطرحشده درباره نحوه اجرای قانون مورد بحث قرار گرفته است.
آمار رسمی شدن معاملات اموال غیرمنقول
خبرنگار مهر: الان تقریباً دو سال از اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی» میگذرد. امروز دقیقاً چند درصد معاملات بر اسناد سبز رنگ، رسمی انجام میشود و چند درصد هنوز قولنامهای و غیررسمی است؟ بعضی از نمایندگان مجلس گفتهاند هنوز حدود ۹۰ درصد معاملات غیررسمی است. آیا شما این عدد را قبول دارید؟ اگر نه، آمار دقیق سازمان ثبت چیست؟
قویدل: در پاسخی کوتاه می گویم خیر به هیچ وجه آمار انجام ۹۰ درصد معاملات به صورت غیر رسمی را تأیید نمی نماییم و در توضیح آن باید بگویم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با پیگیری های مجدانه قوه قضاییه و شورای راهبری این قانون به ریاست معاون اول محترم قوه قضاییه به صورت دقیق در حال اجرا است و تاکنون با تلاش های چشمگیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، این قانون یکی از معدود قوانینی بوده که علیرغم همه چالشها در اجرای دقیق آن از جمله تصویب ۱۰ آیین نامه از ۱۴ آیین نامه پیش بینی شده در قانون ، آموزش و برقراری ارتباط مشاورین املاک با سامانه ، راه اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام ، اطلاع رسانی و آموزش همگانی و گسترده در رسانه ملی و نیز از طریق پلتفرم های داخلی ، خبرگزاری ها و… به دقت در حال اجراست و اجرای آن با راهبری قوه قضاییه و همکاری دولت در حال انجام است و مراحل اجرای قانون توسط قوه مقننه هم نظارت می شود.
پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام بیش از ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار سند تک برگ یا حد نگار سبز رنگ صادر کرده ایم و برای آنکه بتوان آمار دقیقی از معاملات نسبت به این اسناد به دست آورد چند موضوع را باید در نظر بگیریم. ۱- صدور بیش از ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار سند حد نگار سبز رنگ به معنای همین تعداد ملک نیست و یک ملک ممکن است چند نفر مالک داشته باشد که برای هر مالک هم یک سند مالکیت صادر می شود و به طور مثال اگر فروشندگان یک ملک سه نفر هم باشند ، یک سند انتقال تنظیم می گردد. ۲- تعداد زیادی از اسناد تک برگ سبز رنگ در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی صادر و تعداد زیاد دیگری در نتیجه ی انجام معامله نسبت به اسناد حد نگار زرد رنگ به نام خریدار یا متعامل صادر شده اند و یا اینکه برخی از اسناد سبز رنگ در نتیجه ی تبدیل و تعویض اسناد مالکیت دفترچه ای به حدنگار بوده اند لذا اینکه آمار معاملات عادی را با فقط با تعداد قراردادهای یکسان و پیش نویس های قرارداد مقایسه کنیم و بعد به این نتیجه برسیم که ۹۰ درصد معاملات عادی است ، روش صحیحی نیست تعداد زیادی از معاملات در بنگاه های مشاور املاک ، قراردادهای عادی اجاره های کمتر از دو سال است که این قراردادها اساساً مشمول قانون الزام نیستند از طرفی برای املاک فاقد سابقه ثبت و سند مالکیت ، نمی توان سند رسمی تنظیم نمود و املاک دارای اسناد مالکیت دفترچه ای و حد نگار زرد رنگ نیز هنوز مشمول الزامات نحوه انجام معاملات موضوع ماده (۱) قانون الزام نشده اند.
بنابراین کمیسیون اصل ۹۰ مجلس یا سایر نمایندگان مجلس، باید آمار قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی تنظیمی نسبت به املاک دارای سند تک برگ سبز رنگ را با اسناد رسمی و پیش نویس قرارداد و قرارداهای یکسان تنظیم شده نسبت به این املاک محاسبه نمایند زیرا نمی شود آمار اسناد رسمی تنظیمی را با کل اسناد عادی تنظیم شده در طی دو سال نسبت به املاک غیر مشمول قانون ، مقایسه و نتیجه گیری کرد.
لازم به ذکر است در ابتدای راه اندازی سامانه کاتب ، سازمان ثبت امکان درج تمامی معاملات اعم از اعمال حقوقی املاک فاقد سند مالکیت یا املاک دارای اسناد مالکیت دفترچه ای و حد نگار زرد رنگ و سبز رنگ و قراردادهای اجاره کمتر از دو سال را مهیا نموده بود ولی با اعتراض برخی از نمایندگان محترم مجلس از جمله کمیسیون محترم اصل ۹۰ ، معاملات سایر املاک به غیر از املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ از سامانه مزبور حذف شد و در حال حاضر سازمان ثبت فقط می تواند معاملات رسمی املاک را رصد کند.
محور دوم: وضعیت قراردادهای یکسان و صدور سند
از تاریخ ۱۵ /۵ /۱۴۰۳ تا کنون که ارتباط مشاورین املاک با سامانه سازمان ثبت برقرار شده است تعداد ۲۱۸ هزار و ۵۲۹ فقره پیش نویس قرارداد توسط مشاورین املاک تنظیم و به دفاتر اسناد رسمی ارسال شده همچنین تعداد ۱۰۳۸۷ فقره قرارداد یکسان از طرف مشاورین املاک و تعداد ۶۹۳ قرارداد یکسان نیز به صورت خودکاربری و توسط اشخاص در سامانه درج شده است .تعداد ۳۷ هزار و ۲۴ فقره قولنامه رسمی موضوع ماده ۲ قانون الزام و یک میلیون و ۵۰۸ هزار و ۳۷۳ سند رسمی انتقال و ۶۰ هزار و ۷۷۸ فقره سند رسمی صلح اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است.
از ۱۴۷ هزار مشاور املاک تعداد ۱۳۴ هزار و ۳۶ مشاور املاک نیز به درگاه کاتب متصل شده اند همچنین پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام بیش از ۱۰ میلیون و ۱۲۰ هزار سند مالکیت حد نگار سبز رنگ صادر شده که نحوه معاملات این اسناد مشمول قانون الزام است .
خبرنگار مهر: در کمیسیون اصل نود گفته شد که برای «قراردادهای یکسان» دیگر لازم نیست مردم حتماً به دفترخانه مراجعه کنند. این تصمیم دقیقاً از چه تاریخی اجرا میشود و مردم از چه زمانی میتوانند بدون مراجعه به دفترخانه کارشان را نهایی کنند؟
قویدل: قراردادهای یکسان ، قراردادهای متحدالشکل و نمونه ای هستند که در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پیش بینی شده اند و امکان تنظیم و ثبت این قراردادها برای املاک دارای سند مالکیت رسمی ( حدنگار سبز رنگ ) فراهم می باشد این قراردادها ، قراردادهای لازم الاجرایی هستند که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی و توسط مشاورین املاک یا به صورت خودکاربری در سامانه درج می گردند و سپس طرفین معامله ظرف مدت سه ماه برای رفع محدودیت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام برای رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند.
سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تعریف شده و مطابق این ماده ، سندی که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم می گردد ، سند رسمی محسوب می شود .قرارداد یکسانی که توسط مشاور املاک یا به صورت خودکاربری در سامانه ثبت می گردد برای آنکه سند رسمی محسوب گردد باید تشریفات قانونی خود را طی نماید و تفاوت مهم این قراردادها با مبایعه نامه های عادی ، درج آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به صورت ایجاد محدودیت برای فروشنده و خریدار و ثبت مفاد قرارداد است و در صورت بروز اختلاف بین طرفین معامله یا عدم رفع محدودیت توسط سر دفتر ، قابلیت استماع دعوی در مراجع قضایی را دارد.
بعد از اینکه اشخاص یا همان طرفین معامله مطابق مواد ۱۴ و ۱۵ آیین نامه موضوع ماده ۳ قانون ، دفتر اسناد رسمی را انتخاب نمودند باید حداکثر ظرف مهلت سه ماه برای رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مطابق مواد ۴ و ۷ قانون الزام که یکی از نوآوری های قانون الزام است سردفتر مأمور اخذ حقوق دولتی و عمومی از طریق سامانه پرداخت الکترونیک است از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و عوارض مشمول ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی است و پس از حضور طرفین معامله در دفتر اسناد رسمی ، سر دفتر مطابق ماده ۱۹ آیین نامه موضوع ماده ۳ قانون ، سه وظیفه دارد اول اینکه صحت معامله در زمان عقد قرارداد را احراز نماید و بررسی نماید شرایط معامله در ماده ۱۹۰ قانون مدنی محرز می باشد یا خیر؟ صحت قصد و رضا و اینکه طرفین معامله ، رشید و عاقل و بالغ هستند توسط سردفتر بررسی می شود . دوم اینکه استعلامات قانونی را بررسی می نماید اگر استعلام در زمان تنظیم قرارداد یکسان بعمل آمده باشد صرفاً صحت استعلام را بررسی میکند و اگر استعلامی در زمان درج قرارداد اساساً بعمل نیامده ، آن استعلام را انجام می دهد سوم اینکه وصول حقوق دولتی را بررسی می کند اگر حقوق دولتی و عمومی پرداخت شده که آن را تایید می نماید و در غیر این صورت حقوق دولتی و عمومی توسط سردفتر وصول و با تیک رفع محدودیت ، خلاصه معامله و رفع محدودیت به صورت آنی و برخط به واحد ثبتی مربوطه ارسال می شود و چنانچه سر دفتر اسناد رسمی فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز کند ، از تایید قرارداد خودداری نموده و دلایل عدم تایید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می کند.
خبرنگار مهر: برخی مردم میگویند قرارداد یکسان تنظیم کردهاند، اما وقتی برای گرفتن سند به دفترخانه یا اداره ثبت مراجعه کردهاند، گفته شده باید قرارداد را حذف کنند و سند صادر نمیشود؟ آیا این مشکل را تأیید میکنید؟ دلیلش چیست؟ چه زمانی برطرف میشود؟ اگر کسی امروز قرارداد یکسان بنویسد، قدمبهقدم باید چه مسیری را برود تا در نهایت سند رسمی مالکیت بگیرد؟
قویدل: به هیچ وجه این موضوع تأیید نمی شود و هیچ سردفتری حق ندارد از طرفین معامله بخواهد قرارداد یکسان را حذف و سپس در دفتر اسناد رسمی ، سند دیگری تنظیم نمایند .در هنگام تغییرات فنی درج قراردادهای یکسان ، اختلالاتی که ناشی از تغییرات اعمال شده در سامانه بود ، در اردیبهشت ماه موقتاً ایجاد شده بود ولی در حال حاضر این اشکالات رفع شده و اگر عزیزی در این خصوص دچار مشکل شده ضمن عذرخواهی به هم وطنان عزیز اعلام می گردد هرگونه اختلال در ثبت قراردادهای یکسان یا برخورد غیر قانونی سردفتران در خصوص رفع محدودیت را به اداره کل بازرسی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طریق سامانه ثبت من یا سامانه کاتب یا شماره تلفن ۶۳۴۸۵ مطرح تا در اسرع وقت نسبت به رسیدگی و رفع اشکال و پاسخ لازم اقدام شود
مسیرتنظیم قرارداد یکسان از دو طریق امکانپذیر است: ۱- قرارداد یکسان توسط مشاورین املاک در سامانه درج می گردد ۲- به صورت خودکاربری و توسط اشخاص حقیقی و حقوقی قرارداد در سامانه درج می شود در هر دو حالت اولاً طرفین معامله دقت فرمایند شروط منتخب و مورد توافق آنها در قرارداد یکسان به صورت پیش فرض وجود داشته باشد چون این قراردادها قابل افزایش یا کاهش شروط نیستند ثانیاً نحوه پرداخت وجه یا ثمن معامله ، حق فسخ و … در قرارداد به صورت روشن قید شود سوم اینکه حداکثرظرف مدت سه ماه از درج قرارداد یکسان در سامانه طرفین معامله برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی منتخب مراجعه کنند.
لازم به ذکر است چنانچه شروط طرفین معامله با انواع قرارداد یکسان منطبق نباشد ، اشخاص می توانند برای انجام عمل حقوقی ( معامله ) مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه و از ظرفیت ماده ۲ قانون الزام ( تنظیم مبایعه نامه و قولنامه رسمی ) و یاتنظیم سند رسمی انتقال استفاده کنند.
دیدگاهتان را بنویسید