‌پشت پرده معاملات مسکن حمایتی؛ مسکن در محاصره دلالان!

به گزارش خبرگزاری تسنیم از زنجان، در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران به یکی از پیچیده‌ترین و در عین حال حساس‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است؛ بازاری که دیگر صرفاً کارکرد تأمین سرپناه برای خانوارها را ندارد، بلکه به‌دلیل ورود جریان‌های سوداگرانه، به بستری برای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و بعضاً غیرمولد نیز بدل شده است. افزایش مداوم قیمت‌ها، شکل‌گیری انتظارات تورمی، گسترش فعالیت واسطه‌ها و دلالان، و همچنین فاصله‌گرفتن روزافزون قدرت خرید مردم از هزینه‌های تأمین مسکن، از جمله چالش‌هایی است که این بازار را در سال‌های اخیر با وضعیت ناپایدار و پرنوسانی مواجه کرده است.

طرح‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن، از جمله طرح نهضت ملی مسکن، با هدف خانه‌دار کردن اقشار متوسط و کم‌درآمد طراحی و اجرا شده‌اند؛ اما تجربه سال‌های گذشته نشان داده که در نبود نظارت‌های دقیق و سازوکارهای کنترلی مؤثر، همین طرح‌ها نیز در معرض آسیب‌هایی مانند خرید و فروش امتیاز، ورود دلالان، و شکل‌گیری بازارهای غیررسمی قرار گرفته‌اند؛ روندی که نه‌تنها اهداف اصلی این طرح‌ها را تحت‌الشعاع قرار داده، بلکه در برخی موارد به افزایش قیمت‌های غیرواقعی و تشدید بی‌نظمی در بازار نیز دامن زده است.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به‌عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای تنظیم‌گری در این حوزه، با هدف ایجاد شفافیت، کنترل سوداگری و هدایت منابع به سمت مصرف‌کننده واقعی، به مرحله اجرا درآمده است. در این قانون، با پیش‌بینی سازوکارهایی همچون ممنوعیت معامله در طرح‌های حمایتی، الزام به ثبت رسمی و استعلام از مراجع ذی‌صلاح، شناسایی خانه‌های خالی و اعمال مالیات بر آن‌ها، تلاش شده است تا از یک‌سو مسیرهای سوءاستفاده مسدود شود و از سوی دیگر، امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای مدیریت بازار فراهم آید.

در همین راستا، گفت‌وگویی تفصیلی با سعید شاهین‌فر، مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان انجام داده‌ایم تا ابعاد مختلف این قانون، به‌ویژه در حوزه طرح‌های حمایتی مسکن، با نگاهی دقیق‌تر واکاوی شود.

 تسنیم: مهم‌ترین محور قانون در حوزه طرح‌های حمایتی مسکن چیست و چرا چنین محدودیتی اعمال شده است؟

 شاهین‌فر:اگر بخواهیم به‌صورت دقیق و کارشناسی به موضوع نگاه کنیم، ماده 13 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها یکی از کلیدی‌ترین مواد این قانون است که مستقیماً به طرح‌های حمایتی می‌پردازد. در این ماده، به‌صراحت اعلام شده که هرگونه معامله در این طرح‌ها ممنوع است؛ یعنی خرید و فروش، انتقال امتیاز، واگذاری و حتی اعطای وکالت به دیگران، خارج از چارچوب تعیین‌شده، غیرقانونی تلقی می‌شود.

اما چرایی این تصمیم بسیار مهم است. در سال‌های گذشته تجربه نشان داده که هر جا دولت با هدف حمایت از اقشار متوسط و ضعیف وارد میدان شده و تسهیلات یا امتیازاتی را ارائه کرده، متأسفانه بخشی از این مزایا به‌جای آنکه به مصرف‌کننده واقعی برسد، در اختیار دلالان و واسطه‌ها قرار گرفته است. این افراد با خرید امتیازها و فروش چندباره آن‌ها، عملاً بازار ثانویه‌ای ایجاد کرده‌اند که نه‌تنها کمکی به حل مشکل مسکن نکرده، بلکه خود به عامل افزایش قیمت‌ها تبدیل شده است.

بنابراین، قانون‌گذار با درک این آسیب، تلاش کرده با بستن مسیر معامله، این طرح‌ها را از چرخه سوداگری خارج کند و آن‌ها را در مسیر اصلی خود، یعنی تأمین مسکن برای افراد واجد شرایط، نگه دارد.

 تسنیم: این ممنوعیت دقیقاً شامل چه بازه زمانی و چه نوع اقداماتی می‌شود؟

شاهین‌فر:این ممنوعیت به‌صورت مشخص، بازه‌ای حساس از فرآیند اجرای پروژه را هدف قرار داده است؛ یعنی از زمان تخصیص زمین یا واحد تا مرحله تحویل نهایی و حتی پیش از نصب انشعابات اصلی مانند برق.

برای مثال، در طرح نهضت ملی مسکن که زمین به‌صورت اجاره 99 ساله در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد، فرد تا زمانی که واحد به‌طور کامل تحویل نشده و زیرساخت‌های اصلی آن فراهم نشده، هیچ‌گونه حقی برای انتقال آن ندارد. این موضوع شامل همه اشکال انتقال می‌شود؛ از فروش مستقیم گرفته تا واگذاری امتیاز یا حتی تنظیم وکالت‌نامه.

دلیل این سخت‌گیری این است که در همین بازه زمانی، بیشترین احتمال ورود دلالان وجود دارد. آن‌ها معمولاً در مراحل ابتدایی پروژه، با قیمت‌های پایین‌تر وارد می‌شوند و با ایجاد انتظارات تورمی، قیمت‌ها را بالا می‌برند. قانون دقیقاً این نقطه را هدف قرار داده تا از چنین روندی جلوگیری کند.

 تسنیم: اگر افراد این محدودیت‌ها را نادیده بگیرند، چه تبعاتی متوجه آن‌ها خواهد شد؟

 شاهین‌فر: مهم‌ترین نکته‌ای که باید به مردم به‌ویژه خریداران گوشزد کنیم، این است که چنین معاملاتی اساساً از نظر قانونی وجود خارجی ندارند. یعنی اگر فردی اقدام به خرید واحد یا امتیاز در این طرح‌ها کند، در واقع وارد یک معامله غیررسمی و فاقد اعتبار شده است.

در عمل، این یعنی هیچ سند رسمی به نام او صادر نمی‌شود، هیچ مرجع قضایی از او حمایت نخواهد کرد و در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری حقوقی بسیار محدود یا حتی غیرممکن خواهد بود.

از سوی دیگر، فروشنده نیز با تخلف مواجه می‌شود و ممکن است با برخوردهای قانونی روبه‌رو شود. بنابراین، این یک ریسک دوطرفه است که هم خریدار و هم فروشنده را در معرض ضرر قرار می‌دهد.

به همین دلیل ما تأکید می‌کنیم که مردم به هیچ عنوان فریب پیشنهادهای ظاهراً جذاب در این حوزه را نخورند، چرا که این پیشنهادها در بسیاری از موارد فاقد پشتوانه قانونی هستند.

 تسنیم: آیا هیچ راهکار قانونی برای انتقال این واحدها در شرایط خاص وجود دارد؟

شاهین‌فر:بله، قانون به‌طور کامل مسیر انتقال را مسدود نکرده، بلکه آن را محدود و کنترل‌شده کرده است. در مواردی که شرایط خاصی وجود داشته باشد—برای مثال تغییر وضعیت اقتصادی یا خانوادگی متقاضی—امکان بررسی درخواست انتقال وجود دارد.

اما این انتقال صرفاً در چارچوب ضوابط وزارت راه و شهرسازی و با تأیید مراجع ذی‌صلاح انجام می‌شود و مهم‌تر از آن، فقط به افراد واجد شرایط تعلق می‌گیرد. یعنی فردی که جایگزین می‌شود نیز باید همان معیارهایی را داشته باشد که در ابتدا برای ورود به طرح تعیین شده است.

این سازوکار باعث می‌شود هم انعطاف لازم وجود داشته باشد و هم از انحراف طرح جلوگیری شود.

تسنیم: نقش ثبت رسمی و استعلام در این فرآیند چیست؟

 شاهین‌فر:یکی از ابزارهای مهم برای جلوگیری از تخلفات، الزام به ثبت رسمی معاملات همراه با استعلام از وزارت راه و شهرسازی است. این استعلام در واقع یک فیلتر کنترلی است که بررسی می‌کند آیا تمامی ضوابط قانونی رعایت شده یا خیر.

بدون این استعلام، هیچ معامله‌ای اگر در ظاهر رسمی باشد اعتبار نخواهد داشت. این موضوع به‌ویژه برای دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک نیز یک الزام جدی محسوب می‌شود.

در واقع، ما در حال حرکت به سمت یک نظام شفاف و مبتنی بر داده هستیم که در آن، هر معامله‌ای قابل رصد و پیگیری باشد.

 تسنیم: در حوزه خانه‌های خالی، این قانون چه رویکردی دارد؟

شاهین‌فر:خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین عوامل برهم‌زننده تعادل در بازار مسکن هستند. وقتی واحدهای مسکونی به‌جای عرضه به بازار، با هدف افزایش قیمت نگه داشته می‌شوند، عملاً عرضه کاهش یافته و قیمت‌ها بالا می‌رود.

در این قانون، شهرداری‌ها مکلف شده‌اند این واحدها را شناسایی و اطلاعات آن‌ها را به وزارت راه و شهرسازی ارسال کنند. پس از صحت‌سنجی، این اطلاعات به سازمان امور مالیاتی منتقل می‌شود تا مالیات مربوطه اعمال شود.

هدف این است که نگهداری خانه خالی هزینه‌بر شود و مالکان به سمت عرضه آن‌ها در بازار هدایت شوند.

 تسنیم: این درآمدهای مالیاتی چه نقشی در توسعه بخش مسکن دارد؟

شاهین‌فر: نکته مثبت این سیاست، بازگشت منابع به حوزه مسکن است. درآمد حاصل از مالیات خانه‌های خالی به شهرداری‌ها اختصاص می‌یابد تا در پروژه‌هایی مانند نوسازی بافت‌های فرسوده یا ساخت مسکن ارزان‌قیمت هزینه شود.

این یعنی منابعی که قبلاً در مسیر سوداگری قفل شده بود، اکنون به سمت توسعه و تولید مسکن هدایت می‌شود.

تسنیم: نقش سکوهای مجازی در این بازار چگونه ارزیابی می‌شود؟

شاهین‌فر:سکوهایی مانند دیوار و شیپور در کنار مزایایی که دارند، در برخی موارد به بستری برای شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی تبدیل شده‌اند.

انتشار آگهی‌هایی با قیمت‌های بالا، بدون نظارت کافی، باعث می‌شود انتظارات تورمی در بازار افزایش یابد. به‌ویژه در مورد طرح‌های حمایتی، این موضوع بسیار حساس‌تر است، چرا که اساساً این واحدها نباید وارد چنین فضایی شوند.

تسنیم: برای مقابله با تخلفات چه اقداماتی در نظر گرفته شده است؟

شاهین‌فر:ما در این حوزه با سه سطح نظارت مواجه هستیم: فروشندگان، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی. هرگونه تخلف در هر یک از این سطوح، به‌صورت جدی بررسی خواهد شد.

در صورت اثبات تخلف، برخورد قانونی قاطع انجام می‌شود، چرا که هدف نهایی، ایجاد یک بازار سالم، شفاف و قابل اعتماد است؛ بازاری که در آن، حقوق مصرف‌کننده واقعی حفظ شود و زمینه برای فعالیت‌های سوداگرانه از بین برود.

انتهای پیام/